Waarom de nieuwe Brusselse huurordonnantie een ‘fausse bonne idée’ is?

[ Wonen & Huisvesting ] Vrijdag 4 april 2025 heeft het Brussels Parlement een voorstel van ordonnantie goedgekeurd dat buitensporige huurprijzen wil bestrijden. Brussels parlementslid en CD&V-kopstuk Benjamin Dalle noemt het voorstel een fausse bonne idée: “De intentie is goed – namelijk de huurprijzen betaalbaar houden – maar het effect zal net het omgekeerde zijn.” – Brussel, 9 april 2025

Huurprijzenrooster niet up to date

Het Brussels Parlement heeft vrijdag gestemd over de inwerkingtreding van de artikels 8 tot 13 van de ordonnantie uit 2021 die de buitensporige woninghuurprijzen wil bestrijden. Met ‘buitensporig’ wordt een huurprijs bedoeld die 20 procent hoger ligt dan de “referentiehuurprijs”. Ook als de huurprijs niet 20 procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs, kan de huurprijs toch als buitensporig worden gezien als de woning kwalitatief niet in orde is.

Al sinds december 2021 moet de referentiehuurprijs als een indicatie in elk nieuw huurcontract worden vermeld. Zo weet de huurder welke huurprijzen worden gehanteerd voor vergelijkbare panden in de buurt. Concreet kan je deze referentiehuurprijs berekenen op de website van Brussel Huisvesting: huurprijzen.brussels.

Nieuw is dat de huurder – vanaf inwerkingtreding van de ordonnantie op 1 mei 2025 – de ‘buitensporige’ huurprijs kan aanvechten voor een paritaire huurcommissie. Nochtans is het huurprijzenrooster, dat de basis vormt van deze wettekst en de berekening van de referentiehuurprijs, niet up to date. De gegevens die worden gebruikt, komen uit 14.042 enquêtes die werden afgenomen door het Observatorium van de Huurprijzen bij huurders in 2017, 2018 en 2020. Hoewel deze gegevens naderhand nog werden bijgewerkt en geïndexeerd, zou op basis van dit verouderd rooster, 50 procent van alle nieuwe huurcontracten worden beschouwd als contracten met een buitensporige huurprijs. Dat zijn de bevindingen van de vastgoedsector die zich dan ook fel tegen deze nieuwe huurordonnantie verzet.

Dalle treedt de sector bij en noemt het een “onvoldragen systeem”: “Het huurprijzenrooster staat vandaag technisch niet op punt. De wettekst baseert zich op verouderde huurprijzen die dateren van meer dan vijf jaar geleden, of pre-corona. Sinds 1 januari 2025 moeten woninghuurcontracten in het Brussels Gewest verplicht (dubbel) worden geregistreerd, maar op de resultaten van deze verplichte registratie wil het Parlement niet wachten om deze nieuwe ordonnantie overhaast in te voeren.”

Huurprijsregulering: de neveneffecten zijn legio

Niet alleen staat de wettekst technisch niet op punt, ook inhoudelijk zijn er grote vraagtekens bij te plaatsen. Met deze maatregel grijpt de Brusselse overheid rechtstreeks in op de economische wetten van vraag en aanbod. Brussel is een hoofdstad met internationale uitstraling, een wereldstad. Uiteraard is de vraag naar huurwoningen hier zeer groot. Daar tegenover staat een beperkt aanbod aan kwalitatieve en betaalbare panden. De oplossing van deze ordonnantie is de simplistische oplossing: het grijpt rechtstreeks in op de huurprijzen.

Uit studies naar huurprijsregulering in verschillende landen blijkt nochtans dat ingrijpen op de huurprijs vaak leidt tot een resem aan onbedoelde neveneffecten. De belangrijkste: een gecontroleerde huurprijs – het gewenste effect – maar daarnaast ook een vermindering van het aanbod, een mindere “mobiliteit” op de vastgoedmarkt, minder activiteit in de bouw en minder incentives voor eigenaars en investeerders om te renoveren, en daardoor ook, een lagere kwaliteit van het woningaanbod. De neveneffecten zijn dus zeer ruim en hebben betrekking op alle aspecten van vastgoed.

Precies deze onbedoelde neveneffecten, maken van het voorstel een “fausse bonne idée”. Zoals cd&v-parlementslid Benjamin Dalle het duidt. “De intentie is goed – meer betaalbare huurwoningen – maar het effect zal het omgekeerde zijn en zal leiden tot minder kwaliteitsvolle huurwoningen, wat volgens de meest evidente economische wetten leidt tot een stijging van de prijzen.”

Evenwichtig beleid

Het weinige onderzoek dat beschikbaar is, geeft een zeer versnipperd beeld van de private huurmarkt. In Brussel wordt ongeveer 60% van de huurwoningen beheerd door eigenaars met slechts 1, 2 of 3 panden. Particuliere verhuurders met meer dan 20 woningen zijn beperkt tot minder dan 5% van het totale aanbod. De grootste private verhuurder in Brussel, Home Invest Belgium, bezit 730 woningen — een fractie vergeleken met grote investeerders in steden zoals Berlijn, waar enkel de tien grootste verhuurders samen 240.000 woningen beheren. Dit toont aan dat de Brusselse verhuurder typisch bestaat uit middenklasse- en hogere middenklasse gezinnen, en niet uit vastgoedreuzen.

Met het eenzijdig ingrijpen op de aanbodzijde van de huurmarkt, lijkt de Brusselse overheid haar pijlen te richten op de kleine eigenaars-investeerders. Maar een écht en evenwichtig huisvestingbeleid neemt maatregelen op meerdere fronten. Parlementslid Benjamin Dalle stelde in de Commissie Huisvesting een plan van aanpak voor, met drie cruciale ingrepen:

1. Er moet stevig worden geïnvesteerd in sociale huisvesting, op een efficiënte en kosteneffectieve manier.

2. Er moet een positief investeringsklimaat worden gecreëerd voor zowel kleine als grote investeerders, alsook voor particuliere eigenaars om te investeren in de woningcapaciteit en -kwaliteit en energiezuinigheid.

3. Het vergunningensysteem in Brussel moet dringend worden hervormd, de huidige procedures zijn te lang, te ingewikkeld en bieden onvoldoende rechtszekerheid voor initiatiefnemers.

Door die drie elementen aan te pakken, is het parlementslid van oordeel dat het mogelijk is om meer woningen te creëren die zowel betaalbaar als van voldoende kwaliteit zijn. Dalle besluit: “Een écht evenwichtig woonbeleid zorgt voor een voldoende kwalitatief en betaalbaar woningaanbod voor álle Brusselaars. Als CD&V willen we werk maken van een beter investeringsklimaat, eenvoudige en transparante regels en een écht sociaal huisvestingsbeleid. Zolang de overheid haar eigen beloftes op het vlak van sociale woningen niet nakomt, zal geen enkele ordonnantie het verschil maken voor wie daar vandaag recht op heeft.”